교보증권은 다음 달 이후 수도권 입주 물량 증가와 역전세난 위험이 높아질 것이라며 부동산 가격이 하락세를 보일 것이라고 30일 밝혔다.
교보증권 백광제 수석연구원은 “기준금리 동결, 정책금리에 따른 낮은 대출금리, 규제 완화, 하반기 이후 기준금리 인하 기대감에도 국채와 은행채 발행 증가에 따른 시장금리 상승, 중심지 입주 물량 증가에 따른 연쇄 이주, 역전세난 위험 확대를 이유로 하반기 가격 하락을 전망한다”고 말했다.
그는 “실제 신용 위험 확대 등에 따른 시장금리 상승은 시작됐고, 중장기적으로 국제유가와 환율 상승에 따른 추가 인플레이션(물가 상승) 우려가 있는 시점으로 판단한다”고 지적했다.
백 연구원은 “정부의 부동산 규제 완화 이후 상반기 서울 실거래가지수가 반등한 것은 초급매 소진에 의한 거래가 상승과 시중금리 하락에 따른 투자 수요 증가에 따른 것으로 판단한다”고 설명했다.
그는 “9월은 서울 주요 지역의 신규 입주 전세 영향, 수도권 양도세 면제 대기 매물들이 증가하는 시기”라며 “실제 청약시장 분위기와 달리 수도권 매물은 작년 고점을 넘어 지속적으로 증가하고 있다”고 지적했다.
그러면서 “현재의 지수 상승이 실수요 때문인지 전매제한 해제에 따른 투자 수요 증가 때문인지 판단이 필요하다”고 말했다.
백 연구원은 “대출 규제 완화 등 정부의 적극적인 부동산 부양책으로 초기 미분양 물량은 서서히 감소하고 있으나, 준공 후 미분양 증가세는 수도권에서도 확산하고 있다”며 “주택가격 방향성에 대한 상식적인 판단이 필요할 때이다”라고 강조했다.
그러면서 “상승과 하락 방향성은 본격적인 입주가 시작될 9월부터 정해질 것”이라며 “호재의 반대편에 지속해 증가하고 있는 서울과 수도권 경매 건수와 준공 후 미분양 확대를 잊어서는 안 된다”고 말했다.
이어 “지난 6월 수도권 아파트 준공 후 미분양 증가 규모를 보면 서울, 경기, 인천이 전달 대비 각각 31.8%, 5.59%, 46.5% 증가했다”며 “지방에서 증가하던 준공 후 미분양이 수도권에서도 늘고 있어 전매제한 해제에 따른 청약시장 호조와는 별개로 입주 시장의 어려움은 가중되는 모습”이라고 지적했다.
백 연구원은 “실수요자 기준 적정 매수 시점은 입주 사이클과 역전세난을 고려해 수도권은 최소 올해 10월 이후 하락 시점이, 서울은 내년 6월의 상당 기간 이후가 각각 적정하다고 판단한다”며 “투자자 매수 진입 시점은 오는 2025년 이후가 적정할 것”이라고 전망했다.